사업장을 임차한 경우, 확정일자 중요

  대부분 사무실을 빌려서 사업을 합니다. 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인이 불이익을 감수하여 왔습니다. 이에 정부에서는 공정한 거래질서를 확립하고, 영세 임차상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 [상가건물임대차보호법]을 제정하였는데 그 중요내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

확정일자 꼭 받으세요.

1. 확정일자 적용기준

   상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 환산 보증금(보증금+월세의 보증금 환산액)이 지역별로 다음 금액 이하인 경우에만 적용합니다.

   서울지역은 9억 원 이하, 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제관역(서울특별시 제외), 부산광역시는 6억 9천만 원 이하, 광역시(수도권 중 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종특별자치시, 파주시는 5억 4천만 원 이하, 기타 지역은 3억 7천만 원 이하입니다. [월세의 보증금 환산은 월세 × 100입니다.]

 

2. 임차인 보호받는 사람

   1) 대항력이 생깁니다. 건물의 소유권이 제삼자에게 이전되는 경우에도 건물을 인도받아 사업자 등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 이때 확정일자가 없어도 됩니다.

   2) 보증금을 우선변제받을 권리가 있습니다. 건물을 인도받아 사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환산대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 이때 미리 확정일자를 받아야 합니다.

   3) 소액임차인은 최우선변제권이 있습니다. 경매가액의 1/2 범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다. 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인 및 보증금의 한도는 다음과 같습니다. 

출처 : 국세청 홈페이지

 

    4) 10년 범위 내에서 계약갱신요구권이 생깁니다. 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않은 범위에서 이전 임대차 기간과 동일하게 임대차기간을 갱신할 수 있습니다.

    5) 지나친 임대료 인상이 억제됩니다. 임대료 이상 한도가 5%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한되어 있습니다.

 

3. 결론

   확정일자는 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날자를 말합니다. 사업자가 확정일자를 받았다는 것은 등기를 한 것과 동일한 효과를 가지게 됩니다. 임차 사무실이 경매나 공매로 넘어가도 확정일자를 받아놓으면 임대기간 동안 안정하게 보호를 받을 수 있습니다. 물론 근저당권자와 권리 관계를 따져 봐야 하지만 최우선변제의 한도에 있다면 안전하게 일정한 금액은 보호를 받을 수 있습니다. 그래서 사업을 하는 자는 꼭 확정일자를 받아 놓아야 합니다.