조합원입주권 양도소득세 비과세 여부

   자신이 거주하는 곳에 재개발이 될 경우, 당사자는 잠시 기분은 좋지만, 자세히 들어가면 부담이 되는 경우가 있습니다.  왜냐하면 조합원의 부담금 때문입니다. 부담금이 없거나 적으면 상관없지만 주로 개발지역은 낙후된 곳이 많아서, 높은 가격의 건축비를 충당하기 위해서는 최소한의 부담금이 필요합니다. 오늘 얘기는 조합원이 2년 이상 살고, 2년 이상 거주한 곳에 재발발 사업이 되었다면 추가부담금 때문에 팔고 나가는 경우에 대해, 양도소득세을 얘기하고자 합니다.

   

 

1. 홍길동은 주택을 주택하고 직접 거주하는 경우입니다.

 

2018.2월 1일	2020년 3월 1일	2022년 6월 1일	2022년 7월 1일
A주택 취득(서울)	재개발사업(조합설립)	관리처분 계획인가	김철수 조합원입주권 양도

 

   홍길동은 거주하던 A주택은 재개발사업으로 2022년 6월 1일부로 관리처분계획 인가를 받았습니다. (관리처분계획인가일 이후 A주택은 김철수 조합원입주권으로 양도했습니다.

 

2. 홍길동은 4년 이상 거주한 A 주택이 재개발사업에 따라 김철수 조합원입주권으로 변경되었습니다.

  결국 홍길동은 A주택에 대해 2년 이상 보유·거주하여 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 갖추었으며, 양도 당시 다른 주택, 분양권 등이 없었으므로 비과세 적용이 가능합니다.(단 실지거래가액 12억 초과분 제외)

 

3. 조합원입주권의 정의[소득세법 제88조(9)]

   [도시 및 주거환경정비법]에 따른 1. 재건축사업 또는 2. 재개발사업, (빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법)에 다른 3, 자율주택정비사업, 4. 가로주택정비사업, 5. 소규모 재건축사업, 또는 6. 소규모 재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 입주자로 선정된 지위(그 조합원으로 취득한 것 포함)를 말합니다.

 

4. 조합원입주권 양도시 비과세 특례 요건(소득법 제89조 1(4)]

   ① 기본주택은 관리처분계획 등 인가일 현재 비과세 요건을 갖추었을 것

   ② 조합원입주권 양도일 현재 아래 어느 하나에 해당할 것

     - 다른 주택, 조합원입주권 또는 분양권이 없을 것

     - 조합원입주권 외에 1 주택을 보유한 경우[분양권을 보유하지 않는 경우에 한정]

   ③ 1주택을 보유한 경우 해당주택 취득일로부터 3년 이내(경매 등 부당이 한 사유 제외) 조합원입주권을 양도할 것

 

5. 결론

   거주하던 주택이 재개발로 관리처분인가를 받고 고민하고 있는 분들이 있습니다. 많은 경우가 재개발을 해서 개발 이익을 보는 것이 일반적이지만, 요즘 같이 경기가 나쁠 때는 추가로 부담하는 부담금이 만만치 않습니다. 그래서 좋은 가격에 매도하고 나가는 것이 유리한지, 그냥 재개발하고 남는 것이 유리한 지를 꼼꼼히 따져봐야 하며, 추가로 양도소득세 납부여부도 위와 같은 사례를 갖고 확인해 봐야 할 중요한 항목입니다.