장기임대주택 말소(자진 및 자동) 후 특례요건 준수 확인

   장기임대주택이 말소(자진 및 자동)된 후 특례요건 준수에 대해 알아보도록 합시다. 소득세법_시행령 제155조 23과 같이 2호 이상의 장기임대주택을 보유한 1세대가 장기임대주택 중 1호가 자동말소된 후 거주주택을 양도하는 경우에는 자동말소된 임대주택을 처부한 후 양도하는 경우에도 최초로 자동말소된 이후 5년 이내에 양도해야 비과세 특례를 적용받습니다.

 

장기임대주택 말소(자진 및 자동)후 특례요건 준수 확인

 

1. 사례 내용[출처 : 국세청 세법해석사례집 내용 중] 

• 2012.02. 수원 A아파트 취득(취득 후 현재까지 거주 중)
• 2017.05. 평택 B아파트 취득(임대사업자등록 4년 단기, '21.5월 자동말소 예정)
• 2021.08. 인천 C아파트 취득(입주 예정)

   B장기임대주택이 '21.5월에 자동말소될 예정인데, A(종전) 주택 거주주택 비과세특례를 받기 위해서는 거주주택 양도일까지 사업자등록을 유지해야 하지 않았도 됩니다. 

 

2.  관련 법규

   임대등록제도 개편 '20.7.10. 주택시장 안전 보완 대책을 발표하여 주택 임대사업자 등록 제도를 보완했습니다. '20.8.18. 민간임대주택에 관한 특별법(이하 "민간임대주택벚")이 개정되어 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)가 폐지되었고, 장기임대의무기간을 10년으로 연장하여 공적의무 강화를 하였습니다. 폐지되는 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형은 의무기간이 경과 시 자동으로 말소됩니다. 또한 단기임대(4년) 및 장기일반 매입임대(8년) 유형의 사업자도 자진으로 말소가 가능합니다. 과태료는 없습니다.

 

   장기임대주택의 자진 및 자동말소에 따라 임대기간요건을 갖춘 것으로 볼 경우, 그 이후 장기임대주택의 다른 특례요건(계속임대, 임대료 5% 증액제한, 세무서 사업자등록)을 계속 준수해야 하는지에 대하여 기재부는 소득세 시행령 제155조 20과 같이 민간임대주택에 따른 임대사업자로 등록하여 임대하는 것을 전제로 하기 때문에 민간임대주택법의 개정 및 보완조치로 인해 임대의무가 해소된 상황에서 다른 특례요건들의 의무도 해소된 것으로 본다고 합니다. [기획재정부 재산세제과-151, '22.1.24] 결국 장기임대기간 및 요건을 채우고 말소된 경우에는 사업유지를 하지 않아도 5년까지는 비과세 특례를 적용받는다는 내용입니다.

 

3. 결론

   1세대 1 주택을 유지해서 절세를 하고자 하는 분들이 주변에 많습니다. 그래서 임대주택에 대한 관심과 알고자 하는 분들이 있습니다. 모두가 위 시행령 및 기재부의 해석을 통해 비과세 특례를 적용받으시길 바랍니다.