토지와 맹지와 도로관계

토지에서 가장 중요한 요소는 무엇일까요? 바다와 산이 가까운 곳, 아니면 도심에 위치한 곳, 교통이 편리한 곳 등, 많을 겁니다. 그러나 그보다 기본적으로 가장 중요한 것은 "도로가 있느냐, 없느냐"입니다. 결국 그 땅에 건축행위를 할 수 있느냐와 직접적인 관련이 있습니다. 그럼 맹지에 도로를 만드는 방법을 소개하겠습니다.

 

"바"소유자는 맹지입니다.

 

 

1. 도로에 해당하는 토지를 매입하는 방법

    "바"라는 소유자는 현재 맹지입니다. 도로가 없어 건축행위를 할 수 없는 상태입니다. 그래서 "가" 소유자, "나"소유자, "마"소유자나 "다"소유자에게 직접 찾아가, 토지를 사겠다고 말을 해야 합니다. 경험상 보면, 보통 처음에는 반응이 없습니다. 그리고 잘 만나주지 않는 분이 대부분입니다.  그래도 지속적으로, 정기적으로 관심을 갖고 찾아가면 언젠가 대화가 성사됩니다. "바"에 입장에서는 선택지가 많습니다. 가, 나, 다, 마의 소유자, 4명의 선택지가 있습니다. 이들 한 명만 매매가 성사되면 도로로 연결되어 맹지를 탈출할 수 있는 좋은 땅입니다. 맹지라고 다 나쁜 땅은 아닙니다. 이런 경우의 숫자가 많은 곳의 맹지는 확률상 좋은 땅이다. 충분히 매입 전 도로에 접한 소유자와 사전 점검을 해 볼 필요가 있습니다.  

2. 도로에 해당하는 토지소유주로부터 토지사용승낙서를 받는 방법

  "바"는 도로에 해당하는 토지소유주로부터 토지를 빌려서 도로를 사용할 수도 있는데, 토지사용승낙서에 소유자의 인감증명서와 인감날인이 첨부되어야 하는데, 쉽지는 않습니다. 그러나 사람이 하는 일인데, 못할 것은 없습니다. 충분한 보상과 도로를 잘 개설하여 도로를 함께 쓰자고 제안하면 의외로 잘 성사되는 경우도 종종 있습니다. 이때 한 가지, 토지사용승낙서를 써 준 자가 소유권이 변경될 경우도 있으니, 토지사용승낙서의 문구를 "소유자가 변경되어도 조건이 승계된다"라는 내용을 반드시 기재해야 한다. 

3. 다른 사람의 도로일 경우에는 도로일 경우에는 도로사용승낙서를 받는 방법

  그리고 이 경우는 그림과 다른 경우인데, 도로가 개인 소유자일 경우, 도로소유자에게 도로사용승낙서를 받는 경우입니다. 공유도로인 경우도 지분이 조금이라도 있다면 자신의 도로와 똑같이 생각하면 된다. 그래서 공유자 한 분과 도로사용승낙서를 받으면 된다. 

4. 결론

    토지 투자의 맹지는 늘 따라다니는 연결 고리입니다. 토지를 투자할 때, 첫 번째가 매입단가입니다. 무조건 저렴해야 매입을 합니다. 두 번째가 "건축행위를 할 수 있느냐'입니다. 건축행위를 판단하는 기준이 도로입니다. 도로가 없다는 것은 맹지입니다. 맹지는 토지 시세의 1/4도 안 삽니다. 위 사례 같은 경우는 맹지를 탈출할 경우의 수가 많아, 맹지라도 일반 맹지와 다르지만 대부분의 맹지는 그렇지 않습니다. 그래서 맹지에 대한 내용에 대해 깊은 공부가 필요합니다. 도로는 건축법상의 도로만 있는 것은 아니기 때문입니다. 실제 현장에 가면 현황도로도 있습니다. 이 도로를 통해서도 얼마든지 건축행위가 가능하기 때문입니다.